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Publié par Emmanuel DALOZ

Un bail avec un locataire commerçant est en principe un bail commercial dit « 3-6-9 », c’est-à-dire qu’il est soumis au statut particulier créé par le décret de 1953 qui interdit au propriétaire d’exclure le commerçant sans l’indemniser et qui interdit au locataire d’en sortir en dehors d’une fin de période de 3 ans.

Si ce bail commercial est le principe, il existe des exceptions : ce sont les baux « dérogatoires ». C’est le cas notamment du bail de courte durée (souvent abusivement dénommé bail précaire). Il s’agit d’un bail qui ne peut excéder 3 ans. En cas de dépassement de cette durée, les parties se placent automatiquement sous le régime du bail commercial (3-6-9).

La question s’est posée de savoir ce qu’il en était si le bail prévoyait initialement une durée inférieure à 3 ans (4 mois en l’espèce) et que le locataire restait dans les lieux plus longtemps que prévu mais moins que la durée maximum légale (3 ans). Autrement dit : il respectait la durée légale mais pas la durée contractuelle.

La Cour de Cassation a estimé que le bail était automatiquement converti en bail commercial. Cette conversion a lieu à la date de la fin de la durée prévue par les parties et non à la fin des 3 ans.

Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 16-24.045 FS-PBI, G. c/ Sté TD Montargis

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