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Publié par Emmanuel DALOZ

L’écrasante majorité des baux commerciaux sont spécialisés. L’activité autorisée est strictement définie dans le bail : restaurant, coiffure, transformation de matières plastiques… Ainsi le locataire est autorisé à exercer librement l’activité définie mais ne doit pas s’en écarter. Au contraire les baux dits « tout commerce » deviennent l’exception.

La question se pose de savoir si on peut ou non réaliser des activités accessoires à celles prévues dans le bail. La loi ne le prévoit pas mais il est admis que des activités implicitement comprises dans la destination du bail puissent être exercées. Ainsi on considère qu’un restaurant est autorisé à organiser, de manière très ponctuelle, une soirée musicale ou une soirée à thème.

La question de la destination des lieux se pose lorsque l’activité accessoire devient trop régulière. La Cour de Cassation s’est prononcée sur ce point : le propriétaire est en droit de mettre fin au bail pour non respect de la destination des locaux. Les conséquences sont extrêmement graves puisque le locataire perd de fait la propriété d’un élément essentiel de son fonds de commerce : le droit au bail. Il se trouve évincé sans la moindre indemnité.

Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 15-26.208 F-D, Sté Brasserie Le Concorde c/ M.

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